LMNP : Les propriétaires de locations meublées face à une réforme fiscale

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est prisé des investisseurs immobiliers, car il offre des avantages fiscaux significatifs. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient amortir la valeur de leur bien, ce qui leur permettait de réduire leur base imposable et donc de limiter l’impôt sur leurs revenus locatifs.

Avec la loi de finances 2025, une modification majeure est introduite : les amortissements déduits seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente. En d’autres termes, un investisseur qui revend un bien LMNP après plusieurs années devra payer un impôt plus élevé, car la plus-value imposable inclura les montants précédemment déduits.

Prenons un exemple concret :
• Un investisseur achète un appartement meublé à 200 000 € et applique un amortissement annuel de 5 000 € pendant 10 ans.
• En 2035, il revend son bien à 300 000 €.
• Aujourd’hui, la plus-value imposable serait de 100 000 € (prix de vente - prix d’achat).
• Avec la réforme, la plus-value imposable serait recalculée en incluant les 50 000 € d’amortissement déduits, portant ainsi l’assiette imposable à 150 000 €.

Cette réforme vise à limiter les avantages fiscaux perçus comme excessifs et à rapprocher la fiscalité des LMNP de celle des locations nues. Toutefois, elle pourrait dissuader certains investisseurs et réduire l’attractivité du marché locatif meublé.

Les biens situés dans des résidences avec services (étudiantes, seniors, etc.) restent exclus de cette réforme, afin de ne pas freiner le développement de ces structures.

Cette disposition entrerait en vigueur pour les plus-values réalisées lors de cessions intervenant à partir du 1er janvier 2025. « Si cela peut sembler pénalisant sur le papier, son impact est en réalité très limité pour plusieurs raisons », explique Roy Masliah, fiscaliste et fondateur de decla.fr. Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers conservent généralement leurs biens sur le long terme. Contrairement aux années 2000, où la revente rapide permettait d’engranger des plus-values importantes, la tendance actuelle est à la détention longue. Or, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, et après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux. Dans ce cas, la réintégration des amortissements n’a strictement aucune incidence fiscale.

Un effet d’annonce plus qu’une réelle ponction fiscale :
L’État espère récupérer des recettes fiscales avec cette mesure, mais en pratique, les reventes précoces de biens en LMNP sont rares. De plus, les abattements pour durée de détention réduisent mécaniquement l’impact fiscal de la réintégration des amortissements.