Immobilier en France : une reprise marquée par des disparités

Le marché hexagonal retrouve des couleurs, mais la reprise reste plus lente que chez ses voisins. Entre logistique résiliente et bureaux en mutation, les investisseurs redessinent leurs convictions.
 

Un point d’entrée attractif mais contrasté
Après deux années de crise marquées par la hausse des taux, les professionnels de l’investissement immobilier retrouvent un certain optimisme. Dans son dernier rapport, l’équipe Recherche Europe d’AEW identifie un retour des rendements attractifs pour l’immobilier français « prime » : 8 % par an attendus sur la période 2025-2029 dans le scénario central, et 7 % même en cas de choc macroéconomique.
 

L’immobilier non coté se positionne comme une valeur refuge, moins corrélée aux marchés financiers et moins sensible aux secousses géopolitiques. Les secteurs des bureaux et de la logistique, majoritaires dans les volumes investis, devraient surperformer les autres classes d’actifs. Résultat : malgré un ralentissement de la collecte des véhicules grand public, les institutionnels reviennent en force, profitant d’une correction des prix et d’une offre mieux calibrée.

Un marché français à la traîne de l’Europe
Mais la reprise hexagonale reste plus lente que celle de ses grands voisins européens. Pourquoi ? AEW pointe plusieurs facteurs : un poids historiquement élevé des bureaux dans les volumes investis, une incertitude persistante sur les valeurs d’actifs en périphérie, et une prudence persistante des investisseurs retail. Par ailleurs, les taux de rendement de certains actifs français restent moins compétitifs que ceux observés face à l’OAT 10 ans.
 

L’immobilier logistique, en revanche, tire son épingle du jeu. La France est le deuxième marché logistique européen derrière l’Allemagne. L’appétit des investisseurs reste fort, malgré une conjoncture plus prudente côté utilisateurs. À horizon 2029, AEW prévoit un taux de vacance de 3,6 % en logistique française, soutenu par la modernisation du parc, le développement de l’e-commerce et la relocalisation des chaînes d’approvisionnement.

Les bureaux mutent, Paris résiste
Côté bureaux, le télétravail et le flex office ont réduit la demande de 20 % en Île-de-France depuis 2020. La vacance y culmine à 9 %, avec de fortes disparités : entre 3 % à Paris intra-muros et jusqu’à 20 % en première couronne. Pour autant, la situation n’est pas figée. Le manque de nouveaux projets (peu de livraisons prévues) et la transformation croissante de bureaux obsolètes (en logements ou locaux mixtes) contribuent à résorber progressivement l’excès d’offre.
 

D’ici 2029, le taux de vacance devrait revenir à 7 %, selon AEW, un niveau conforme aux grandes métropoles européennes. L’enjeu : continuer à concentrer l’offre sur des surfaces modernes, durables et bien situées, en phase avec les nouvelles attentes des utilisateurs tertiaires. Paris conserve à ce titre une position stratégique, notamment dans le cadre de la réindustrialisation des métropoles et de la montée en puissance de l’intelligence artificielle dans les emplois de bureau.
 

Sources : AEW, Oxford Economics, CBRE, “IREI.Q Real Estate Managers Guide” 2024